Бате Емчо, с риск да ми изтрият мнението, ще ти споделя скромния си опит на образоващ се. Нов съм тук, почти тотално игнориран почти до степен низвергнат, но моля те прочети това, което ще постна, предполагам, че ако не пряко, то поне косвено ще те засегне...
ще започна от А и Б,което е коствено свързано със следващите ми постинги.
основни банкови отношения, що е ипотечна криза и SIV(structual investment vehicle)
главният бизнес на една банка е да заема пари и да ги отдава,като печели от маржа в лихвата между депозитора и кредитополучателя.
по принцип тя има право да отпуска заеми ,които са 10 пъти повече от наличните и средства.или друго яче казано-тя трябва да има 10%резерв(в бг е 12%)
когато бума на НИ започна в сащ,в уолстриит измислиха ново понятие-СИВ.
каква беше целта?
ипотеките да се превърнат в сикюритис и по този начин да се отвори вратичка за повече ипотечни заеми.
да кажем,че банката е отпуснала заеми за 1000 ипотеки.всичките тези заеми се събират в едно и от заеми отиват в отдел инвестиции.или след като тези ипотеки се превърнат в СИВ,банката излиза на чисто и може да отпусне отново 10пъти повече заеми спрямо резерва си.
отгоре на всичко на тези СИВ им беше даден трипъл А рейтинг,което ги поставя в инвестиция с най нисък процент на риск.и тези СИВ започнаха да се трейдват междубанково в глобален аспект.
и се започна-надпревара за ипотечни заеми,превръщането им в СИВ,препродаване като секюритис,на лов за нови ипотеки и т.н.
как дойде проблема:
дори и един заем от тези 1000 да стане лош-целия СИВ заминава с него.няма още закон как да се разруши този СИВ и разбие отново на малки ипотечни заеми,тъй като той като секюрити е вързан с останалите добри заеми и се разбива самия СИВ.
от тук дойде и недоверието в сив и банките не искаха да купуват повече или да го вземат като секюрити залог срещу заем на друга банка.
по този начин от ипотечна кризата се превърна в кредитна.
или ако 1000 ипотеки за по 200 000$ са във връзка,цената на СИВ като секюрити е двеста милиона долара.
в момента банка да притежава дори и само един такъв СИВ е равностойно да има 200милиона,но само на хартия.дори в момента се съдят лоши кредитри от институции,притежаващи СИВ,но имат юридически проблем да докажат,че дадената лоша ипотека е дължима на тях,тъй като този заем препродаден и превърнат в СИВ.
междудругото Дойче банк преди 2 седмици спечели първото дело от този род.
за това и централните банки започнаха да наливат колосални суми в банките под крилото им,за да не стане срив във системата.но за сметка на това в момента се натискат банките да върнат тези СИВ обратно в балансите си като ипотечни заеми,а не както са сега-секюритис.
и за това в момента банките обявяват загуби,но още никой не знае колко ще са за в бъдеще.
а ликвидността на тези СИВ в момента е 0.който притежава СИВ не може да използва дори и 1 долар от тези 200милиона,дори и всичките ипотеки в него да са добри.
проблема не идва толкова от лошите ипотеки,колкото от СИВ като финансов инструмент.в уолстрийт има така наречените финансови архитекти,които създават нови инструменти и новаторстват в икономическата сфера с цел подобрение и улеснение на бъдещите похвати в глобалната икономика.този път се орефинансираш в по конкурентна банка с по добри лихви.
има и заеми с наказателна лихва за предварително погасяване,но те са съвсем за друг тип заеми(високорискови) и нямат нищо общо с ипотечните заеми.
ако някъде прочетеш,че ти дават фиксирана лихва за целия период-то в заема ще ти пише нещо от рода
СБР+2%.или ще ти кажат- 7%ГРП.
но това,което не ти казват е как и колко ще променят това СБР в бъдеще време.
казват ти че е фиксиран към СБР,но не ти казват ,че СБР не е Юриборд,а индекс създаден от самата банка,която може да си го променя когато и колкото си поиска.
ето ти ги игрите.някои от тях са описани и от линка в автоматичния ми подпис.
не се лъжи,че ще отпускат заеми с по малка лихва от тези на депозитите!
не са чак толкова прости.
пазете се от кредит консултанти.голяма част от тях са с договор към банките и получават комисионна спрямо големината на ипотеката и процентната лихва!!
в последно време по вестниците бъка с техни реклами,както и реклами във вид на статии за огромно нарастване на ипотечното кредитиране и колко са били важни те...
това не е верно.
ако искате ,платете си за консултация при тях,но в момента в който решите да ги използвате като посредник,не забравяйте че те имат полза да ви вържат на всяка цена,за да вземат комисионно и от банката!!!!!!
така че по добре само си платете за консултация.
ако ви кажат,че имат банка която дава заем с заключена лихва за целия период-тва е на половина вярно.лихвата е заключена към даден индекс,който в повечето случаи банката може да променя както и колкото си иска.няма закон в бг за урегулирането с единен индекс ,скоро няма и да има.
някои хора не им се променят тези закони и предпочитат в бг да е хаос.същата работа е с различното третиране на лева и еврото при валутен борд ,където двете валути трябва да са с еднаква лихва!!!!!
1.при оглед и избиране на заем,гледайте лихвата да е фиксирана спрямо EURIBOR.
макар и да е по скъпо,това е общ индекс,а не индекс на самата банка,която може да го мени както си иска.
2.проверете дали лихвата е фиксирана спрямо него за постоянно,или само за определен период от време.
3.вижте дали лихвата е фиксирана,но е промоционална и с колко ще нарастне,когато се фиксира отново след промоцията.
4.ако прочетете нещо от рода-че лихвата ви ще е само 6-7% и фиксирана за целия период.попитайте към какво е фиксирана.ако в кажат-СБР или друг индекс,породен от въображението на дадената банка-бягайте далеч.дори и да ви кажат,че лихвата ще ви е само 2%.......
5.след като разберете кой ви е индекса на харесания заем,попитайте как точно се изчислява този индекс.ако ви кажат че е непроменлив-искайте банков документ с гаранция,че няма да бъде променен.такава няма да получите-от сега ви казвам.
6.прочетете много внимателно този линк.ако не разбирате,намерете приятел,който си има понятие:
[www.moitepari.bg]
обърнете внимание и четете най внимателно тази част:
Обикновено плаващите лихви се състоят от два компонента – променлив и фиксиран. Променливият в повечето случаи е някой от следните индекси: EURIBOR, LIBOR, SOFIBOR, ОЛП (Основен лихвен процент на БНБ). Може да не е индекс, а Базов/банков лихвен процент на банката (БЛП) или Стойност на банковия ресурс (СБР). Като фиксиран компонент обикновено се включва фиксирана надбавка.
Подобна лихва може да изглежда например така: 4.60% (6-мес EURIBOR) + 7% надбавка = 11.60%.
Когато някой от индексите пряко участва в лихвата, въпросите свързани с промяната й не са много. Проблем, обаче е, когато тя се базира на БЛП или СБР. Тогава резонно възниква питането: „Кой в тези случаи е показателят, който определя промяната на лихвата?”. Оказва се, че всъщност е някой от посочените индекси. Уви, не е рядкост това да не се казва при подписването на договора.
------------------------------------------------------------------------------------
това е писано от кредит консултанти,но честни,за разлика от повечето.
мой съвет-обърнете се към тях.
но само за платена консултация,не и за посредничество за заем!
ако при някой въпрос по време на консултацията започнат да увъртат,да отклоняват от въпроса или ви се правят на сложни-значи там трябва да разчовъркате.
ако продължават да не ви дадат ясно и просто обяснение,кажете им ,че няма да им платите,защото консултацията не е на нивото,което вие търсите.ЗАПОМНЕТЕ:
няма банка в целия свят,която да дава ипотечни кредити,които са по ниски от тези на депозитите!!!!!!!!!!!!!!!!
в момента в бг за голяма сума може да се вземе до 9%лихва по депозит.
ако банка ви обещава по ниска лихва от 11%,то е за зарибяване и след време така ще се промени лихвата,че и допълнително да избие и загубите по първоначалната ви "обещана" лихва.
във банковия свят няма нищо без пари,на вересия или подарък за нова година.
има само хитрини,които в бг са в пъти повече!!!!!!
не си мислете,че само политиците ви са измамници.тия са същите.
ако попаднете на банка и при подписване ви кажат,че лихвата ви е фиксирана и няма да се променя за целия период-искайте банков документ(гаранция),приложен към договора за заема,в който изрично се казва,че сумата на първата ви вноска ще е същата,както и на последната ви вноска след 30години.
ако лихвата наистина е фиксирана,и вноската не трябва да се променя.
а да видиме ще ви дадат ли такъв документ към заема
пазете се от лъжливи кредит консултантисраха....
сега ги чакаме да оправят проблема,но до момента нещо не могат
когато имам повече време ще обясня какво става в бг-банките,макар и на някои вече им е ясно.и защо като си мислят,че ще могат да товарят в бъдеще много,това ще им повлияе силно негативно в крайна сметка.и всички ще загубят.и то много
банките споменават процента,от който те печелят.за това казват и под 7%.
не споменават първичния процент,върху който ги слагат тези 7%.
в сащ този първичен процент се изчислява спрямо дискаунт банк рейт или оувърнайт рейт,който в момента е 4,25% и отношението на бонд маркета.
овърнайт рейта се гласува ежемесечно от борда на федералния резерв.
спрямо този процент и банките дават заеми,които са с около 2% по високи(минимум).
в бг банките не могат да си позволят такъв марж и дават 6-7%.но това е отгоре на
еквивалента на щатския прайм рейт.
в бг няма закон за прайм рейта и съответно всяка банка си го съчинява сама-
ОЛП,БЛП,СБР и т.н.
тези индекси са свързани с движението на Юрибор,но са винаги по високи от него!!
в момента той е 4,5%(ако не се лъжа).ако е сменен,няма да е с по голям марж от
плюс минус 0,5%.
не се лъжи,че има по ниски кредити от тези на депозитите.
ако има-те са временни.и после здраво нагоре.варират между 6 месеца и три години.
и за това е и наказателната лихва по предварително погасяване на кредита.след като те ударят с реалната лихва след промоцията-да не можеш да рефинансираш с друга банка,или ако рефинансираш,тази лихва покрива загубите им по промоционалния период.
ето ти как е навързано всичко.
наказателна лихва по предсрочно погасяване на ипотека в цивилизацията не съществува.тя е с превес с конкуренцията-не ти се позволява да
